สาระน่ารู้ : สิ่งที่ต้องรู้ในการต่อเติมบ้าน

การต่อเติมบ้าน สิ่งที่ต้องรู้ก่อนการต่อเติมบ้านและทำอย่างไรให้ถูกกฎหมาย ให้ไม่มีปัญหาภายหลัง

การต่อเติมบ้าน หรือขยายพื้นที่ในการใช้สอย ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมข้างบ้าน ข้างหลังบ้าน หรือทำรีโนเวทบ้านส่วนอื่นๆ เองก็ควรศึกษาสิ่งที่สามารถทำได้และสิ่งที่ห้ามทำ ตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาในภายหลัง ที่จะทำให้เราเสียทั้งเงินค่าต่อเติมและค่ารื้อถอนเปล่าๆ ในบทความนี้จะพามาดูเหตุผลว่าทำไมเราต้องศึกษากฎหมายต่อเติมบ้าน ก่อนดำเนินการ กฎหมายที่ต้องรู้หากไม่อยากโดนร้องเรียนระหว่างการดำเนินการ ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต และโทษของการฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมการต่อเติมบ้านทั้งที่ดำเนินการในบริเวณบ้านของตนเอง ไขข้อสงสัยและเตรียมความพร้อมก่อนต่อเติมบ้าน มีอะไรบ้าง ไปดูกัน

ทำไมเราต้องทำการศึกษากฎหมาย ต่อเติมบ้าน ก่อนดำเนินการต่อเติมบ้าน

การศึกษากฎหมาย ก่อนที่จะดำเนินการต่อเติมบ้านหรือก่อสร้างอาคารเพิ่มเติมเป็นสิ่งสำคัญ เพราะจะช่วยให้โครงการดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและป้องกันปัญหาต่างๆ ที่จะตามมาภายหลัง การก่อสร้างจะมีกฎหมายกำหนดขอบเขตเพื่อให้สิ่งแวดล้อมรอบข้างได้รับผลกระทบน้อยที่สุด รวมถึงความปลอดภัย ดังนั้นการศึกษากฎหมาย จะช่วยให้รู้ถึงข้อกำหนดกฎหมายเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในอนาคต

และอีกสิ่งสำคัญของการศึกษากฎหมายต่อเติมบ้าน คือการป้องกันความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น ถ้าเราไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายต่างๆ อาจมีคดีทางกฎหมายเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อโครงการต่อเติมบ้านหรือสร้าง โดยผู้ร้องเรียนอาจจะเป็นเพื่อนบ้านหรือผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากการต่อเติมบ้านของเรา

ในส่วนของกฎหมาย ที่เกี่ยวข้องที่เราควรรู้และศึกษาก่อนการต่อเติมบ้าน หากไม่อยากโดนถูกฟ้องร้อง

การที่ต้องศึกษากฎหมาย ก่อนต่อเติมบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายและการต่อเติมบ้านที่เป็นไปตามข้อกำหนด

1. เมื่อต่อเติมบ้านแล้ว ต้องมีพื้นที่ว่างเหลือไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่บ้าน

เมื่อมีการต่อเติมบ้าน สิ่งสำคัญคือต้องเหลือพื้นที่ว่างอย่างน้อย 30% เพราะการเว้นพื้นที่ว่างให้เพียงพอจะทำให้บ้านมีรากฐานที่มั่นคง ลดความเสี่ยงของปัญหาด้านโครงสร้าง ช่วยให้ระบายอากาศได้อย่างเหมาะสม และลดโอกาสเกิดความชื้นสะสม หรือหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันอย่างไฟไหม้ ก็จะช่วยป้องกันไม่ให้ไฟลามไปยังบ้านข้างเคียงได้ง่าย

  • บ้านมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร จะต้องมีพื้นที่โดยรอบ 1 เมตร
  • ถ้าหากบ้านสูงเกิน 15 เมตร จะต้องมีพื้นที่โดยรอบ 2 เมตร

การที่พื้นที่เปิดโล่งรอบบ้านที่เพียงพอช่วยให้แสงธรรมชาติส่องเข้ามาภายในอาคาร สร้างบรรยากาศการอยู่อาศัยที่สว่าง ปลอดโปร่ง และสะดวกสบาย นอกจากนี้ยังส่งเสริมการไหลเวียนของอากาศที่ดีขึ้น ทำให้มั่นใจได้ถึงการระบายอากาศที่ดี และลดความจำเป็นในการทำความเย็นหรือความร้อนเทียมที่มากเกินไป

2. แนวของตัวอาคาร และระยะร่นต่างๆ ต้องมีความสูงไม่เกินที่กฎหมายกำหนดในการที่จะต่อเติมบ้าน

การกำหนดแนวของตัวอาคารและระยะร่นต่างๆ ที่ไม่เกินที่กฎหมาย กำหนด เพื่อความปลอดภัยและความถูกต้องในการสร้างและต่อเติมบ้าน

  • ความสูงของตัวบ้านที่เกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดิน 3 เมตร
  • ถ้าตัวบ้านสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดิน 2 เมตร.

3. เพื่อนบ้านรับรู้ และยินยอมให้ดำเนินการต่อเติมบ้าน

    การที่ได้รับความเข้าใจและยินยอมจากเพื่อนบ้านเมื่อต้องการต่อเติมบ้าน เป็นการรักษาและสร้างความสัมพันธ์ที่ดี ช่วยป้องกันความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้น เริ่มต้นโดยการพูดคุยกับเพื่อนบ้านเกี่ยวกับแผนการต่อเติมบ้าน อธิบายถึงความต้องการให้เห็นว่าการต่อเติมบ้านจะไม่สร้างความรบกวนหรือปัญหาให้เพื่อนบ้าน ฟังข้อเสนอและข้อคิดเห็นของเพื่อนบ้านและพิจารณาว่าสามารถปรับปรุงแผนการต่อเติมได้อย่างไรเพื่อให้ความพอใจแก่เจ้าของบ้านและความสบายใจของเพื่อนบ้าน

    แต่ถ้าหากเพื่อนบ้านไม่ยินยอม ก็จะไม่สามารถต่อเติมแบบชิดเขตพื้นที่ได้ จะต้องเว้นระยะห่าง 0.5 เมตร และต้องเป็นผนังทึบเท่านั้น มิเช่นนั้นจะถือว่ามีความผิดตามกฎหมาย

    4. ขออนุญาตจากเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

    การขออนุญาตจากเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเมื่อต้องการต่อเติมบ้านที่ปฏิบัติตามข้อกฎหมายกำหนด และควรทำความเข้าใจขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมให้ครบถ้วนเพื่อให้การขออนุญาตเป็นไปอย่างราบรื่น ดังนี้

    • ติดต่อเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น : ติดต่อหน่วยงานหรือเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่บ้านตั้งอยู่ เช่น ตั้งอยู่เขตกรุงเทพ ก็ต้องติดต่อสำนักงานเขตกรุงเทพ
    • เตรียมเอกสารที่จำเป็น : เอกสารที่จำเป็นสำหรับการขออนุญาต เช่น แผนการต่อเติมแบบแผนผัง รายละเอียดการก่อสร้าง เป็นต้น
    • ส่งคำขออนุญาต : ส่งคำขออนุญาตการต่อเติมบ้านพร้อมกับเอกสารที่จำเป็น
    • รอการตอบรับ : รอให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจสอบคำขอและเอกสารที่ส่งไป หากปฏิบัติตามข้อกำหนดและเอกสารครบถ้วน จะมีการตอบรับภายในระยะเวลาที่กำหนด
    • ดำเนินการต่อเติม : หากคำขอได้รับการอนุมัติ สามารถดำเนินการต่อเติมบ้านตามแผนที่ได้ตามปกติ
    • ปฏิบัติตามเงื่อนไข : ควรปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้รับการแจ้งไว้ในการต่อเติมบ้าน

    5. ควบคุมการดำเนินการต่อเติมบ้าน โดยสถาปนิกและวิศวกร

      การควบคุมการดำเนินการต่อเติมบ้านโดยสถาปนิกและวิศวกรนั้น ช่วยให้โครงการสำเร็จตามแผนและมาตรฐานที่กำหนดไว้ เพราะก่อนการเริ่มต้นดำเนินการต่อเติม สถาปนิกและวิศวกรจะวางแผนและออกแบบโครงการตามความต้องการหรือวัตถุประสงค์ของลูกค้า ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับแนวทาง ไอเดียในการต่อเติมบ้าน เช่น ต้องการต่อเติมห้องครัวควรใช้ผนัง กระเบื้องอย่างไร เป็นต้น

      หน้าที่ของสถาปนิกและวิศวกรจะตรวจสอบงานที่ดำเนินการตามแผนและการออกแบบ เพื่อให้แน่ใจว่างานถูกดำเนินการตามมาตรฐานที่กำหนด หากมีการเปลี่ยนแปลงหรือปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ สถาปนิกและวิศวกรจะปรับปรุงแผนหรือแนะนำวิธีการแก้ไขอีกทั้งสถาปนิกและวิศวกรอาจต้องติดต่อกับผู้เชี่ยวชาญอื่นๆ เช่น ผู้ประเมินคุณภาพงาน นักเขียนแบบ หรือผู้ประสานงานกับหน่วยงานท้องถิ่น

      และนี้คือ บทลงโทษของเจ้าของบ้าน หากไม่ปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมในเรื่องการต่อเติมบ้าน

      ถ้าหากเจ้าของบ้านไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย และ/หรือ ข้อกำหนดต่างๆ ที่เกี่ยวกับการควบคุมการต่อเติมบ้าน อาจมีผลโทษและความผิดพลาดที่เกิดขึ้นได้ตามมา และที่สำคัญหากเจ้าของบ้านไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย ต้องจ่ายค่าปรับหรือค่าเสียหายไม่เกิน 60,000บาท และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติอย่างถูกต้อง หรือจำคุกไม่เกิน3 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ ซึ่งอาจเป็นค่าปรับเงินสดหรือเป็นการเรียกเก็บทางกฎหมาย

      การศึกษาข้อกำหนดและกฎหมายเป็นสิ่งที่ต้องรู้เพื่อเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจ และควรติดต่อกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นหรือทนายความที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายท้องถิ่นเพื่อหาข้อมูลที่ถูกต้อง ครบถ้วนก่อนดำเนินการต่อเติมบ้านใดๆ หากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดและกฎหมายอาจส่งผลให้เกิดบทลงโทษและผลที่ตามมา

      ถ้าจะต่อเติมบ้านแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต ก่อนการต่อเติม มีดังต่อไปนี้

      โดยทั่วไปแล้ว งานต่อเติมบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาตเป็นลักษณะงานเล็กๆ และไม่มีผลกระทบมากที่ส่งผลต่อโครงสร้างหรือภาพรวมของบริเวณโดยรอบ ดังนี้

      • การเปลี่ยนโครงสร้างของบ้าน : หากต้องการเปลี่ยนโครงสร้างบ้านแต่ใช้วัสดุเดิมขนาด จำนวน ชนิดเดียว เช่น ไม้สัก เป็นต้น ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต เว้นแต่ว่าจะเปลี่ยนโครงสร้างบ้าน ชนิดวัสดุเป็นเหล็ก ยังคงต้องทำตามกฎหมายและข้อกำหนดที่กล่าวไปก่อนหน้า
      • การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ของบ้าน : การเปลี่ยนแปลงส่วนต่างๆ ภายในบ้านที่นอกจากโครงสร้างเช่น เปลี่ยนผนัง พื้นกระเบื้อง เพิ่มความหนาบาง หรืออาจจะเป็นการเพิ่มน้ำหนักส่วนต่างๆ ภายในบ้าน แต่จะต้องไม่เกิน 10 %
      • การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบของอาคาร : เช่น หน้าต่าง ประตู เพดาน ฝ้า เป็นต้น น้ำหนักจะต้องไม่เพิ่มเกิน 10 %
      • การเพิ่มหรือลดพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร : จะต้องไม่ใช่การลดหรือเพิ่มจำนวนเสา หรือคาน เช่น การทำพื้นที่เดิมเป็นช่องโล่ง การเพิ่มเฉลียง
      • การเพิ่มหรือลดพื้นที่ส่วนของหลังคา : ต้องมีขนาดไม่เกิน 5 ตารางเมตร และจะต้องไม่ใช่การลด-เพิ่ม เสา หรือคาน